不動産登記と代金決済
~ 不動産売買の立会
司法書士の仕事で最もポピュラーでかつ重要な仕事が「不動産売買の立会」です。司法書士はただ登記に関する書類を作成しているだけではありません。不動産売買という法律行為が真に成立しているかどうかを確認するために、また、取引の安全を担保するために不動産代金を決済する場に立ち会うのです。本号では、司法書士の原点に立ち返り、「立会業務」について解説します。
不動産売買の取引においては、代金の支払いと権利証(又は登記識別情報)等必要書類の引渡し、登記関係書類の署名・押印を同時に行います(同時履行※)。ここで必要書類に不備があり、登記の申請が受け付けてもらえないことになると不動産の代金は売主に渡ってしまったのに、不動産の名義は変更できないという事態が発生します。そういった事態を防ぐために、代金決済の場に司法書士が立ち会い、当事者の意志を確認し、必要書類のチェックを行う必要があるのです。
上記2の確認ができなかった場合、司法書士は代金決済を中止又は延期するよう指示することもあります。ただ、実際には決済ができるよう最大限の努力をし、トラブルを修復するための方策を示すのが本来の司法書士のあるべき姿だと当職は考えています。以下に、事例を挙げます。
売主が権利証(登記識別情報)を持ってこなかった場合、決済することができません。もし、自宅に忘れた、探せばあるはずというのであれば、売主に取りに戻ってもらい、可能な限りその日のうちに決済できるよう指示します。紛失したというのであれば、「本人確認情報(※)」作成のための手続をとります。
※ 登記を申請する司法書士が、売主本人に間違いないということを確認した旨の書類(これを「本人確認情報」と呼びます。)を作成し法務局に提出することで、権利証(登記識別情報)がなくても登記を申請することができます。ただし、通常の場合より厳格な本人確認が必要になります。
売主が持参した印鑑の印影が、印鑑証明書と異なることがたまにあります。持参した印鑑が実印(印鑑登録した印鑑)でないのであれば、実印を取りに戻ってもらうこともあります。また、その日のうちに市役所へ行っていただき、印鑑登録をし直してもらうこともあります。持参した印鑑が間違いなく実印であったとしても、印鑑の欠けや、印鑑証明書の印影にゴミが入っている等の理由で、印影が同じと認められないときも、再度印鑑登録をしてもらうことになります。
前述のとおり、司法書士は決済の当日、登記情報の事前に取得して権利関係の確認を行いますが、それができない場合(同じ不動産に他の登記が申請中の場合、登記情報は取得できません)、契約の時点にはなかった差押等の登記がなされている場合は、決済をすることができません。この場合は、通常決済を中止又は延期するしかありません。それでも、法務局に掛け合って登記情報を取得できる状態にする(申請中の登記を完了させてもらう)、差押先(市役所等)に掛け合ってその日のうちに抹消するための書類を用意してもらう等、可能性は低くてもギリギリまで、その日のうちに決済ができるよう司法書士は努力します。
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